פסק-דין בתיק ת"א 12393-12-11

מבוא:

התובע עומר בדר (להלן: "התובע") בעלים של כ-7,698 מ"ר במושע במקרקעין הידועים כגוש 18031 חלקה 11 מאדמות עכו והתובעת עבלה בדר (להלן: "התובעת") בעלים של כ-7,034 מ"ר אחרים באותה חלקה (להלן: "המקרקעין").

התובע והתובעת (להלן: "התובעים") אחים, כאשר עיקר ההתנהלות מול הנתבע מר משה הכהן (להלן: "הנתבע") מושא הליך זה, נעשתה ע"י התובע בשמו ובשם אחותו (התובעת). במהלך שמיעת הראיות, בתאריך 18.10.12 נפטרה התובעת והוסכם על בעלי הדין כי התובע, שכפי הצהרתו הוא היורש היחיד של עזבון התובעת, ימשיך לנהל את התובענה בשמו ובשם עזבון התובעת-המנוחה.

הנתבע, מר משה הכהן, סמוך ליוני 2011 התעניין ברכישת קרקע לבניה בעיר עכו ולתובעים התוודע באמצעות מכרים משותפים.

בתקופה סמוכה לחודש יוני 2011 התנהלו כנגד התובע הליכי גביה בהוצאה לפועל בדרך של מכירת חלקו במקרקעין בשל חוב שלא סולק על ידו, כאשר על המדוכה עמדה הצעה יחידה של האחים אנטון שעניינה ברכישת חלקו של התובע במקרקעין האמורים כנגד סך של כ-900,000 ש"ח.

מאחר וחלקו של התובע אמור היה להימכר לאלתר לאחים אנטון, כאמור, פעל התובע למצוא גורם אשר "יפדה" את הנכס תחת מכירתו.

כאן המקום להבהיר כי רק חלקו של התובע במקרקעין עמד למכירה בהוצל"פ, ונסיונו של הנתבע לייחס את ההליכים בהוצל"פ לשני התובעים, דינה להידחות ומוטב שלא הועלתה משהועלתה, וזאת בשים לב לאמור בזכרון הדברים מיום 6.6.11 שנחתם בין התובעים ובין הנתבע (להלן: "זכרון הדברים") אודותיו יפורט להלן, ובו נאמר במפורש, כהאי לישנא;

"הואיל: ועומר בדר חייב בהוצל"פ מס' 02-11281-00-7 (להלן: "תיק ההוצל"פ") סך של כ-570,000 ש"ח (חמש מאות ושבעים אלף שקל חדש).

והואיל: ועבור החוב הנ"ל נרשם עיקול על חלקו של עומר בדר במקרקעין הידועים כגוש 18031 חלקה 11 (להלן: "המקרקעין"), ואף נתמנה כונס נכסים, עו"ד אריאל פלביאן (להלן: "הכונס") למימוש זכויותיו של עומר"...

באותן נסיבות נוצר קשר בין התובעים ובין הנתבע במסגרתו נוהל מו"מ קדחתני, בצל הליכי מימוש מתקדמים בהוצל"פ למכירת חלקו של התובע במקרקעין. תוצאתו של המו"מ שהתנהל בין התובע ובין הנתבע התגבש בחתימה על זכרון דברים מיום 6.6.11, שעניינו הסכם מכר למכירת חלקו של התובע וחלקה של התובעת לנתבע, קרי מכירת שטח של כ-14,732 מ"ר.

מהות התביעה:

התובעים בתביעתם עותרים כי בית המשפט יקבע כי זכרון הדברים מיום 6.6.11 הופר ע"י הנתבע הפרה יסודית, בנסיבות בהן הנתבע מתכחש לחיובו בתשלום המיסים בעסקה כפי שנטל על עצמו במסגרת אותו זכרון דברים, מפר את חיובו בתשלום היתרה בסך 390,000 ש"ח שעד היום לא שולמה, ומכשיל סיומו של הליך ההתקשרות בהכנת הסכם קומבינציה לחתימת הצדדים. על כן עותרים התובעים כי בית משפט יקבל את התביעה שהוגשה על כל רכיביה, יורה על ביטול זכרון הדברים ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה בעטיו, וכן יחייב את הנתבע בפיצוי מוסכם בגין הפרת זכרון הדברים, ישית עליו הוצאות ותשלום שכ"ט עורך דינם.

הנתבע מאידך גיסא עותר לדחיית התביעה. לשיטתו הוא לא הפר את זכרון הדברים, בהדגישו כי זכרון הדברים כלל ועיקר לא בוטל ע"י התובעים עת לא נשלחה כל הודעת ביטול על ידם. לדידו, לאורך כל הדרך נוהגים התובעים כלפיו בכפיות טובה קיצונית ותחת טובה שגמל להם ב"הצילו" את נכס הנדל"ן ממכירה מאולצת בהוצל"פ, גומלים הם רעה ועומדים על קיום דווקני של זכרון הדברים מיום 6.6.11, שהטיל על הנתבע את תשלום מס השבח והיטל ההשבחה, החל על פי דין עליהם, ומוטל, כמקובל, על המוכר בעסקאות מקרקעין.

לשיטת הנתבע, חרף חתימתו על זכרון הדברים מיום 6.6.11, סוכם בין הצדדים כי ייחתם זכרון דברים חדש, בו יוסדר עניין המיסים בשנית, אך התובעים נוהגים כלפיו בחוסר תום לב קיצוני כשדחו וכשדוחים בקשתו לערוך זכרון דברים חדש.

בנסיבות אלה, עותר הנתבע לדחות את התביעה ולקבוע כי זכרון הדברים הזמני, כלשונו, מיום 6.6.11 תקף וכי על הצדדים לפעול לאכיפתו בצירוף נספח שנחתם מאוחר יותר ביום 28.11.11, כפי שיבואר להלן. כן עותר הנתבע, למרות שלא הוגשה כל תביעה על ידו, כי בית המשפט יצהיר שהנתבע זכאי לפיצוי מוסכם. עוד עותר הנתבע להשית על התובעים (התובע כבעל דין וכיורש עזבון התובעת ז"ל) הוצאות לדוגמא ושכ"ט עו"ד.

אקדים את המאוחר למוקדם ואומר כי דין התביעה להתקבל, מנימוקים שעיקרם, הלכה ולמעשה, נתמכים בראיות הנתבע ובעדותו כפי שנשמעה בפניי, ואבהיר דבריי להלן.

השתלשלות כרונולוגית של האירועים בתמצית:

בתאריך 6.6.11 נחתם, כאמור, זכרון דברים בין התובע והתובעת, אשר יוצגה באותו מעמד ע"י התובע, ובין הנתבע, ועיקריו כדלקמן;

התובעים שהינם בעלים ביחד של 14,732 מ"ר במושע במקרקעין האמורים, התחייבו למכור לנתבע את חלקם במקרקעין ובתמורה ישלם הנתבע לתובעים סך של 1,000,000 ש"ח וכן יעביר 10% "מכל הבנייה", כהגדרתם, אשר תיבנה על המקרקעין (יצוין כי בזכרון הדברים דובר גם על אופציה נוספת של קניה בתמורה כספית שלא ננקבה, ללא הסכם קומבינציה; אופציה אשר לא מומשה ע"י הנתבע ולא נטען על ידו למימושה).